Наша страна оставила нам огромный актив — государственную собственность. У каждого из нас есть законные права. Но, к сожалению, счастливая жизнь в этом наследии советского режима заканчивается там, где мы сталкиваемся с необходимостью продавать такие квартиры. Большая часть нашей страны (до 80 % населения) уже решила проблему приватизации собственности, свободно приобретая жилую площадь, покупая ее, оставляя в наследство, обменивая и т. д.
Что делать, если я не успел узаконить свои права собственника квартиры? К кому обратиться, чтобы продажа прошла быстро и эффективно? Сегодня даже в самых маленьких городах страны существуют различные компании, готовые помочь в проведении любой сделки. Это справедливо и для тех случаев, когда квартира не является частной собственностью. Однако не стоит доверять первой попавшейся компании. Печальный опыт многих ушедших из жизни граждан, лишившихся своих квартир и средств к существованию, учит нас тщательнее выбирать, с кем работать.
Компания, потенциально опасная для кошелька и благосостояния, не будет играть в открытую. Всегда есть риск занизить стоимость квартиры или вовсе потерять ее, если многие люди не разделяют мнения своих клиентов. Именно поэтому наше Бюро недвижимости уже более 20 лет работает с людьми, оказавшимися в самых разных сложных ситуациях, связанных с реализацией жилья. Мы провели огромное количество сделок, связанных с рынком недвижимости. Каждая сторона получила максимально возможную выгоду. Все оттенки будущей продажи раскрываются в момент первичных переговоров. Продавая квартиру с нашей помощью, вы не попадете на излюбленный крючок многочисленных агентств. У нас нет скрытых вознаграждений и комитетов. Все очень чисто и прозрачно.
Кроме того, компания несет финансовую ответственность за своих клиентов. Поэтому вы можете быть абсолютно уверены, что ваша квартира не попадет в руки мошенников. В зависимости от специфики работы специалистов, занимающихся продажей нетрадиционной недвижимости, вам может понадобиться помощь широкого круга специалистов.
В «Секторе недвижимости» работают высококвалифицированные специалисты, благодаря которым продажа квартиры будет осуществлена для вас с максимально возможной информационной поддержкой, без необходимости ехать из одного конца города в другой. Даже если вам кажется, что мы ничего не можем решить в вашем жилищном положении, позвоните или напишите нам. Мы понимаем все сложности продажи нестандартной недвижимости, сделаем эффективное предложение по вашей квартире и поможем вам осуществить все задуманное с минимальными моральными и финансовыми потерями!
Когда стоит покупать неформальное жилье?
В рекламных изданиях и объявлениях в интернете можно встретить объявления о продаже дешевых квартир и комнат с пометкой «не сдано». И хотя неофициальных домов на продажу и на рынке становится все меньше, такие квартиры и сделки есть. Насколько они легальны и безопасны?
Из истории «неформализованных» квартир
Десять-пятнадцать лет назад продажа неформатных комнат была важным видом деятельности для некоторых агентств недвижимости. Покупателей привлекали неформатные комнаты в основном из-за цены. Ведь они были почти в два раза дешевле, чем комнаты в частном секторе.
Директор «центрального» отделения «Миан-Первичного офиса» Павел Косов описывает ситуацию следующим образом Дело в том, что на начальных этапах приватизация комнат в коммуналках проводилась вместе с приватизацией всех коммунальных квартир. Обязательным условием приватизации было согласие всех жильцов. Поскольку пожилые люди не хотели приватизации, получить их согласие было непросто. В результате оказалось, что приватизировано было очень мало коммунальных квартир.
Именно тогда был изобретен метод «обменного фронта». Система этого метода заключалась в том, что желающий купить неформальную комнату в коммунальной квартире должен был сначала приобрести недвижимость, например, за городом. В коттедже регистрировалось право собственности на покупателя неформальной комнаты. Затем на основании договора мены он заключал сделку с человеком, проживающим в коммунальной квартире. В результате этого нехитрого дела покупатель получал право на проживание в коммунальной квартире, а продавец комнаты, то есть деревенский дом. Деревенский дом, на сленге агентов по недвижимости — ‘setup’ или ‘buffer’ — несколько раз применялся при подобных обменах.
Ситуация с неформальной продажей комнат изменилась, когда приватизация комнат в коммунальных квартирах была разрешена без согласия соседей. С тех пор собственники могут свободно владеть своей недвижимостью. Необходимость в таких обменах практически исчезла. Обмен правами на проживание в нетрадиционной недвижимости на недвижимость по-прежнему возможен, но не противоречит закону.
Когда нельзя приватизировать?
В настоящее время рыночные сделки происходят в основном с приватизированной жилой недвижимостью, хотя существуют некоторые ограничения на приватизацию. Их перечень содержится в статье 4 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», который утрачивает силу после 1 марта 2010 года.
Таким образом, приватизация невозможна:
— Аварийное жилье, общежития, закрытые военные городские дома, служебное жилье (кроме жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, присоединенных к другим сельскохозяйственным предприятиям и стабильным органам социальной защиты населения. (сельская местность).
Кроме того, данная статья позволяет собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям и учреждениям, которым жилищный фонд передал право финансового или оперативного управления, принимать решения. Приватизация квартир, находящихся в общей собственности, с сопутствующими услугами.
Иными словами, граждане, владеющие жильем в коммунальных квартирах или служебных домах, не имеют права требовать положительного решения по этому вопросу.
Они могут только обменять
Неформальные квартиры принадлежат городам. Такие квартиры невозможно продать напрямую, как приватизированные, поскольку люди живут в них по договорам социального найма. Единственная законная сделка с неформальными домами — это обмен.
В настоящее время существует два варианта обмена девегетарианских домов На себя — это на девегетацию и на усадьбу.
‘И сейчас, как и в советское время, неприватизированную недвижимость можно обменять на такой же неприватизированный дом, — рассказывает о механизме обмена Павел Косов. — В этом случае требуется согласие собственника, то есть города. В этом случае люди обмениваются не имуществом, а правом на проживание в конкретном месте. Такие сделки регистрируются в государственном унитарном предприятии «Московский городской центр аренды крыш» (в состав которого вошел ранее существовавший «Мосжилсервис»). Здесь рассматривают документы и выдают новые ордера. Это непосредственный обмен, процесс, в котором брокеры не участвуют.
Кроме того, сегодня права на проживание в неформальных квартирах можно обменять на собственность. После обмена прав собственности лица, не использовавшие ранее свои права на приватизацию, могут приватизировать свои квартиры. Регистрацию обмена права собственности на недвижимость осуществляют Центр аренды крыш (регистрация права проживания) и Федеральная регистрационная служба (регистрация права собственности).
Правила обмена жилья, установленные Федеральным жилищным кодексом РФ, в основном заимствованы из старого Жилищного кодекса РСФСР, — поясняет Ольга Бальбек, юрист компании «Мир Брок». — Были сохранены следующие положения: о необходимости согласования членов семьи нанимателя (в том числе временного) и о заселении территории РФ в части необходимости согласования для обмена комиссии и органов опеки и попечительства о праве требовать принудительного обмена о возможности семьи нанимателя обменять себя и другого.
Обменять можно следующее. Только комнаты в неприватизированных или коммунальных квартирах, если заключен договор социального найма.
Однако существуют ограничения на обмен нечастных домов.
Нельзя обменивать несхожие жилые помещения. Например, смежные комнаты, соединенные общим входом.
Родственники» остались в прошлом.
В действующий Жилищный кодекс внесены существенные изменения в статьи, касающиеся замены нетрадиционных домов.
О том, что изменилось, рассказывает Ольга Бальбек.
— По предыдущему закону («Закон Российской Федерации об основных началах жилищного законодательства РСФСР») государственным, муниципальным или жилищным фондом признавалось жилое помещение. Собственники имели право обменять свое жилье на жилье любой формы собственности. В результате круг лиц, имеющих право на обмен, был значительно шире. Частью обмена могли стать участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не уплачивающие паевые взносы, лица, пользующиеся домом на условиях договора найма, и собственники жилых помещений. В настоящее время круг лиц, имеющих право на неформальный обмен жилья, существенно ограничен.
Жилищно-коммунальный кодекс Российской Федерации не предусматривал таких обменов, как «бытовой» или «родственный». Его особенность заключалась в том, что продолжали оформляться договоры аренды на жилплощадь для других семей, и один из ее членов выселялся из принадлежащей ему площади вместе с семьей. На его место переехал другой, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора аренды). Выбывший член семьи, совершивший обмен, приобрел права на бывшую площадь этого человека. Например, внучка жила в неформальной квартире со своими родителями. Бабушка также жила одна в неформальной квартире. По обоюдному согласию внучка была прописана в квартире бабушки, а внучка могла зарегистрироваться вместе с бабушкой в той квартире, в которой она была прописана. Нынешние законодатели исключили возможность обмена долями жилой площади, приходящимися на членов семьи нанимателя.
Таким образом, «обмен родственниками», широко применявшийся в советское время, уходит в историю.
Дешево, но безопасно?
Режим неофициальной продажи квартир и комнат остается таким же, как и в 1990-е годы. Но безопасно ли вкладывать деньги в неформальный рынок квартир? Ведь неформальных квартир на рынке не так много, но цены на них все равно гораздо ниже, чем на частные дома. Именно это и привлекает некоторых покупателей.
По мнению Павла Косова, такие сделки очень опасны для покупателей, поскольку покупатели могут воспринять их как недействительные.
Дело в том, что муниципалитет, как владелец неформальной квартиры, может оспорить сделку, если выяснится, что между покупателем и продавцом проводились консультации. Так и было в данном случае. Предмет, приобретенный в поместье для последующего обмена, если тот же дом в деревне уже участвовал в подобной сделке, может свидетельствовать о том, что это пространство является псевдо-обеспечивающим. Оно относится к короткому периоду времени и продается тем же человеком от имени другого. Это можно легко обнаружить. Сделка по обмену является виртуальной, потому что объект неоднократно использовался таким образом. Ведь изначально дом не собирались покупать, а использовали его для последующего обмена на право жить в не плантационном доме.
Похожие записи:
Чем грозит снятие квартиры с продажи?
В неформальном доме человек живет по договору социального найма, ему приходится платить только за содержание и коммуналку. Незаслуженно его не выбрасывают на улицу, а его дети могут легально жить в такой жилплощади.
Совет юриста: Если вы продаете квартиру без приватизации, рано или поздно лучше разобраться и с новым владельцем. Поскольку вы получили недвижимость в свою собственность, у вас больше обязанностей по содержанию, налоговым сборам, но вы можете быть уверены, что не сможете предъявить претензии другому лицу.
Юрист, автор сайта (гражданское право, опыт работы 7 лет)
Продажа квартиры без приватизации: как происходит такая сделка
Государства являются неофициальными собственниками жилья. Однако многих интересует, можно ли продать свою квартиру без приватизации. Закон дает однозначный отрицательный ответ. С другой стороны, представители разных социальных слоев часто сталкиваются с проблемами при продаже своей недвижимости, поскольку она не была вовремя передана в частную собственность. Вместо того чтобы искать окошки в законе или нанимать неоднозначных посредников, лучше обратиться к профессионалам, которые ежедневно занимаются подобными делами.
Приватизация: почему она необходима?
Как приватизировать
Продать квартиру без приватизации невозможно, чтобы действовать в соответствии с законом, поэтому необходимо соблюдать определенные процедуры.
После выполнения этих действий жилую недвижимость можно продать, подарить и совершить другие юридические действия.
История из жизни: возникла острая необходимость в срочной продаже квартир, а без приватизации сделка невозможна по закону. Я позвонила в агентство недвижимости «Чистые пруды», чтобы обсудить условия продажи подмосковной квартиры. Девушка из агентства приехала посмотреть мою скромную квартиру в Одинцово.Квартира в ОдинцовоУтро следующего дня. Агентство предложило сразу комплексное обслуживание, включающее в себя процесс приватизации, поиск покупателя, оформление документов и регистрацию сделки. Я согласился. Вычет агентства составил 20 %, с учетом необходимости уплаты налогов новому владельцу. Я бы потратил больше времени, денег и сил на то, чтобы перевести квартиру в частную собственность и продать ее самостоятельно.
Проживание без жилья и связанные с этим риски
Некоторые агентства предлагают «уникальные» варианты продажи муниципальной земли. Продажа квартир без приватизации под их эгидой предлагается тремя способами
Чем опасны эти способы и почему они непрактичны на практике? Трудно найти покупателей, согласных на «регулируемую сделку», и не все готовы ждать два месяца до сделки или оплачивать продавцу расходы на приватизацию. Кроме того, после предоставления прав на приватизацию их нельзя переделать. Поэтому использование любого из вышеперечисленных способов сопряжено с рисками как для продавца, так и для покупателя.
Как продать неприватизированную квартиру?
Очень просто! Мы приватизируем ее и ищем покупателя. Люди просто верят, что могут сделать то же самое, но на деле все оказывается сложнее. Время, которое сотрудники тратят на всю эту процедуру, минимально. Обывателю, не знакомому с законодательством и тонкостями сделок с недвижимостью, сложно представить, как можно быстро приватизировать квартиру. Однако специалисты компании «МИЭЛЬ» имеют большой опыт в этом вопросе. После передачи жилья в собственность физическому лицу мы подбираем наиболее выгодный для покупателя вариант, исходя из,Мы покупаем и продаем квартирыв кратчайшие сроки.
Позвоните по телефону +7 (495) 744-33-77 и оставьте заявку или посетите нас в офисе Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистопрудный, Москва.
Если у вас возникли вопросы по статье, позвоните по телефону +7 (495) 744-33-77 или заполните форму заявки. Наши специалисты ответят на все ваши вопросы.