Приобретение недвижимости — непростой процесс. Независимо от того, покупаете ли вы через агентство или в частном порядке, вы всегда столкнетесь с понятием «обременение». Sphere расскажет вам о том, что такое обременение, о различных видах обременений и ограничений, а также о том, как снять обременение с недвижимости.
Что такое титульное обременение?
Обременение — это синоним термина «ограничение» права. Оно означает ограничение прав на недвижимое имущество. Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону N218 от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Это происходит при заключении различных договоров или исполнении судебных решений. Права собственника в отношении недвижимости могут быть ограничены не только при продаже квадратных метров, но и при сдаче помещений в аренду.
От усмотрения до изъятия
Всего существует шесть основных видов имущественных долгов
Обременения — ограничения, налагаемые на арендаторов помещений или лиц, пользующихся не принадлежащими им объектами (например, кухней в коммунальной квартире). В земельных отношениях понятие «сервитут» возникает, когда, например, на участке необходимо проложить дорогу. Как частное лицо, так и государство могут оплатить расходы, связанные с использованием чужой собственности таким образом.
Ипотечный груз — каждый, кому грозит ипотечный кредит. Банки оставляют за собой право распределить объекты, если владелец не выполняет кредитные обязательства. Кредитные организации должны гарантировать, что недвижимость останется за заемщиком. Это ограничивает возможности банка по продаже и сдаче в аренду имущества владельца. Без согласия банка нельзя даже перепланировать недвижимость. Прописаться в квартире могут только супруги, родители и дети. Следует уведомить кредитора, если вы решили пожить за границей несколько месяцев. После выплаты ипотечного кредита необходимо запросить и снять с квартиры ипотечный вес.
Арест на недвижимое имущество и недвижимость налагается судом за долги самого владельца или преступные действия. Таким образом, имущество может быть изъято судом в счет уплаты долга или исполнения судебного решения в пользу государства или потерпевшего.
Достаточно распространенным видом обременения является аренда. В рамках аренды собственник сдает имущество арендатору во временное пользование с определенными взаимовыгодными ограничениями. Например, арендодатель определяет, может ли арендатор принимать других жильцов и производить перепланировку. Договор аренды также устанавливает ограничения для владельца. Он не может пользоваться имуществом, но может его продать. Однако он не имеет права выселить арендатора без соблюдения причин, предусмотренных договором.
Аренда — это особый вид обременения, связанный с передачей права собственности. Здесь бремя ложится на самого собственника, который нуждается в поддержке и материальном обеспечении. Он сдает имущество в аренду, требуя собственного содержания до своей смерти. Затем собственность переходит к контрагенту. Договор заключается на индивидуальных условиях, после того как владельцу выплачивается сумма по договору и обеспечивается содержание. Если условия требования не выполняются второй стороной, сделка аннулируется.
По договору доверительного управления управляющий имеет право управлять имуществом, но не владеть им. Этот вид обременения заверяется нотариально и отменяется после купли-продажи недвижимости.
Существуют и другие виды весов. К ним относится, например, опека над несовершеннолетними владельцами недвижимости. Если жизненная ситуация ребенка со временем ухудшается, родитель или опекун ограничивается продажей имущества. Существуют также сборы за аварийные здания и памятники культуры. В первом случае имущество не может быть продано. Во втором случае все изменения и продажа должны быть согласованы с органом охраны памятников.
Как я могу поставить груз на свою квартиру?
Претензии не всегда предъявляются по решению третьей стороны. Часто это делает сам владелец или его наследники, которые опасаются за свое имущество. Для этого необходимо подать заявление в МФЦ или направить документы в Росреестр заказным письмом. Вам нужно будет доказать, что обременение действительно необходимо собственнику. Для этого необходимо предоставить следующее.
Где и как определяется вес?
Желающим приобрести «вторичку» необходимо убедиться в наличии ипотеки; с помощью выписки из ЕГРН можно узнать точное количество собственников (исключить заявителя приобретаемой квартиры), если квартира В отношении квартиры заключен договор аренды, создана ипотека. Вы можете запросить в управляющей компании справку о собственниках квартиры. Это касается случаев, когда собственником квартиры является военнослужащий или заключенный, отбывающий наказание и временно освобожденный из квартиры. Также стоит запросить квитанции об оплате за последний месяц, чтобы убедиться в отсутствии долгов. Узнайте в местной администрации о статусе здания как памятника. Другие виды обременений выявить сложнее, поскольку они не фиксируются в государственных ресурсах. Например, чтобы узнать, сдается ли квартира в аренду, вам, возможно, придется поговорить с соседями или посетить квартиру в то время, когда хозяин вас не ждет.
Как убрать вес из квартиры?
Это довольно простой процесс при условии, что владелец не нарушил условия договорных отношений. Разумеется, для каждого вида обременения существует свой алгоритм действий. Так, в случае с рентой снять обременение можно только после смерти владельца. Для этого необходимо предоставить свидетельство о смерти. В случае с договорами аренды специально освобождаться не нужно, так как они не регистрируются государственными органами. Сложнее с ипотекой: здесь банк должен предоставить доказательства того, что все обязательства были им выполнены. Документацию необходимо предоставить в МФЦ для государственной регистрации прав на недвижимость, а примерно через 10 дней подтвердить статус объекта в Росреестре. Снять весы можно и в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого вам понадобится «Место прекращения прав, место возникновения права» и «Удалить запись о регистрации».
При снятии любого вида обременения требуется разный набор документов. Так, для отмены аренды требуется согласие собственника, заверенное нотариусом- в случае ареста — судебное решение о снятии ограничений в отношении несовершеннолетних — разрешение опекуна- в случае доверительного управления — сама конвенция. В большинстве случаев снятие ограничений требуется в сочетании с прекращением выплат по ипотеке.
Риски при покупке недвижимости по фактическому весу
К сожалению, нередко на вторичном рынке встречаются квартиры с весом в виде невыплаченных ипотечных кредитов. Как правило, такие квартиры продаются по ценам ниже рыночных. Собственник, как правило, обязуется закрыть ипотеку за счет платежей. В этом случае покупателям следует быть еще более внимательными при проверке документации. При всех остальных видах обременений дом следует проверить. Если недвижимость не находится под арестом или в аварийном состоянии, никто не должен ее снимать, если это не было оговорено заранее. Помните, что существует риск того, что ничего не подозревающий продавец остановит продажу после выплаты ипотеки. Вам придется очень долго выплачивать сумму через суд. Однако такое бремя не обязательно означает, что вас обманули. Подходите к контролю документации более серьезно.
Узнайте все об оттенках имущественных обременений в нашем уроке «Современные вопросы имущественного права и права землепользования».
Какие права ограничены
Чтобы продать, сдать в аренду или использовать в предпринимательских целях, владелец должен получить лицензию на торговлю.
Как избавиться от гирь, которые могут мешать
Государственное рабство.
Когда оно налагается?
Когда имущество необходимо для общественных или государственных целей. Например, если дорогу пересекает участок, государство может заставить владельца не закрывать дорогу. Также могут быть наложены работы, связанные с использованием участка для выпаса скота, пастьбы или рыбной ловли. Такие обременения называются общественными услугами.
Существует также частное рабство. В этом случае собственностью могут пользоваться только некоторые граждане, а не все. Например, если сосед хочет провести газ на свой участок, но трубы можно прокладывать только рядом с ним.
Рабство может быть установлено в судебном порядке или по соглашению. В последнем случае достаточно заключить специальное соглашение с собственником и зарегистрировать его в Росреесте.
Какие права ограничены
Собственник может распределять имущество так, как ему заблагорассудится. Главное — не препятствовать использованию объекта или его части по определенному назначению. Если происходит смена собственника, обременение сохраняет силу до окончания срока рабства, который определяется договором или судебным решением.
Как избавиться от гирь, которые могут мешать
Дождаться окончания срока действия или обратиться в суд.
Изъятия.
Когда оно налагается?
Причины для наложения ареста могут быть разными, но наиболее распространенной является задолженность владельца. В отличие от ипотеки, долги относятся не только к кредитам. Поэтому арест может быть наложен из-за неуплаты коммунальных услуг, налогов или штрафов. Он также может быть наложен на совместно нажитое имущество, например, при разводе супругов.
Какие права ограничены
Собственник не может распоряжаться имуществом. Продавать его, дарить, сдавать в аренду. Иногда может быть наложен частичный арест. В этом случае владелец может совершать сделки с лицензией под контролем государственного органа, наложившего арест.
Как избавиться от гирь, которые могут мешать
Снимите коэффициент зачатия. Если есть долг — погасите его и обратитесь к судебному приставу-исполнителю, наложившему арест.
Арендная плата.
Когда оно налагается?
Если владелец заключил договор о сохранении жизни в обмен на недвижимость.
Какие права ограничены
Предметы могут быть утилизированы только с согласия бенефициара.
Как избавиться от гирь, которые могут мешать
Расторгнуть пенсионный договор или купить квартиру и стать пенсионером.
Воспользуйтесь сервисом «Эксперт-Проверка», чтобы проверить имущество клиента на наличие конфликтов
Как получить электронное уведомление о весе
Заказать выписки из ЕГРН на портале Росреестра
Инструкции по заявлению объекта в специальную службу
Г-н Рослиестр запретил интернет-сервисам перепродавать полные выписки из ЕГРН. Однако запрет распространяется только на форму документа и электронную подпись сервиса. Таким образом, сервис помогает пользователям получить информацию из ЕГРН и узнать об арестах и имущественных залогах.
Contur. как получить декларацию объекта на примере сервиса Panorama.
Выдержка из ЕГРН: Где узнать об инвалидности и ограничениях
Информацию об инвалидности и ограничениях можно найти в третьей части выписки. Здесь вы можете узнать не только о наличии обременений, но и о
В некоторых случаях в документе указывается срок действия и в чью пользу рекомендовано взвешивание.
Проверьте сделку с помощью нашей экспертной службы проверки
Мы соберем информацию о владельце и имуществе и проконсультируем вас о рисках. Эта услуга также доступна для корпоративных клиентов.
Что может скрыть продавец земли
Весы и ограничения на использование участков влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность недвижимости. Участки без весов редко встречаются на рынке. А на участках, более привлекательных для бизнеса, чаще встречаются ограничения. А продавцы, скорее всего, попытаются скрыть эти условия и захотят получить выгоду от тех, кто не учтет подобные сюрпризы. Важно, чтобы покупатели обнаружили их до заключения договора, чтобы оценить, можно ли использовать участок по назначению. Как лучше всего это сделать?
ЕГРН и другие.
Земельный кодекс РФ обязывает продавцов земли предоставлять покупателям информацию о массе участка и ограничениях по его использованию по окончании договора купли-продажи. Если продавец предоставляет заведомо ложную информацию, покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, продавец участка может даже не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателям рекомендуется найти информацию о наиболее важных и часто встречающихся ограничениях.
Сначала необходимо запросить у владельца участка правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство или другие документы о приобретении права собственности на землю, а также получить обновленную выписку из Единого государственного реестра. Выписка поможет определить категорию участка и выявить зарегистрированный вес (залог, арест, долгосрочная аренда). На участок регистрируется информация о зонах с особыми условиями использования почвы — санитарно-защитные зоны, зоны охраны сетей (энергетических, трубопроводов, трубопроводов, тепловых сетей и подобных объектов), водоохранные зоны. В выписке ЕГРН также указывается количество подземных номеров объектов недвижимости на участке. Если участок принадлежит одному лицу, то в процессе подготовки сделки необходимо идентифицировать здание и сооружение и определить собственника, так как закон запрещает продажу участка.
На практике покупатели земли часто сталкиваются с тем, что ЕГРН не содержит сведений об объектах недвижимости, касающихся участков и зон с особыми условиями использования.
Выписка из единого государственного реестра недвижимости о наличии весов на объекте недвижимости*.
Согласно Федеральному закону ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», единственным подтверждением срока действия или возникновения права собственности на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Таким образом, абсолютно все данные о недвижимости хранятся в этой базе. Если вам нужно узнать, есть ли у объекта недвижимости обременения, ограничения, запреты, ипотека, заветы или аресты, вам нужна выписка из ЕГРН об основных характеристиках и бенефициарах объекта недвижимости.
В какой части выписки Росреестра из ФГИС ЕГРН подробно описаны обременения и ограничения?
Чтобы ознакомиться с возможными обременениями регистрационных прав и имущества, необходимо изучить раздел 2: «Сведения о регистрационных правах».
Помимо информации об обременении объекта недвижимости, этот раздел включает в себя наименование права собственности, дату возникновения права собственности, причины возникновения права собственности, участие в долевом строительстве и т.д.
Почти все остальные «поля» в этом разделе связаны с существованием множества вариаций различных весов и ограничений. Это могут быть запреты на регистрационные действия, ипотека, арест, ковенанты и т. д.
Если рассматривать понятия «обременение» и «ограничение» в самом широком смысле, то выписка из ЕГРН не может предоставить всю следующую информацию.
Что делать, если недвижимость имеет вес и не будет демонтирована?
Если вы покупаете квартиру, дом или участок, вы должны знать о наличии обременений и ограничений на объект недвижимости, чтобы в случае возникновения вопроса признать его подлинным. Только в случае должной осмотрительности покупателя. Если вы получаете выписки, вам следует обязательно обсудить и продемонстрировать продавцу свои предпочтения, если вы понимаете, что они существуют.
Например, если есть аресты или оговорки, вы можете заключить преддоговорное соглашение. В нем будет определена конкретная дата, когда продавец освободит вас от этих обременений, что позволит вам законно приобрести чистые вещи.
Конечно, вы по-прежнему имеете право купить квартиру или дом, если у вас есть определенные виды отягощений, но в этом случае процесс покупки усложняется, а приобретение такой недвижимости становится очень рискованным.
Подробнее о подготовке квартиры читайте в статье Что нужно знать перед покупкой квартиры?
*Эта статья носит информационный характер и на нее обязательно нужно ссылаться. Что касается заказов из ЕГРН, то публичной оферты не существует. Наши ворота не предоставляют выписки из ЕГРН в Росс ресте.