Юрий Александров, директор и учредитель ООО «Юридическая компания „А. Легал“ в Санкт-Петербурге, рассказал, что, как правило, посуточная аренда означает уступку гражданами своей квартиры для краткосрочного использования другими гражданами. От 1 суток до 2-3 недель.
С точки зрения закона (статья 683 Гражданского кодекса РФ), сдача квартиры на сутки является абсолютно законной, и такая ситуация представляет собой общий найм жилого помещения.
Однако судебный спор поставила под сомнение статья 17, раздел 17 Жилищного кодекса РФ — где посуточная аренда является гостиничным бизнесом. Этот вопрос был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23. 03. 2023 N 9-П «Постановление Конституционного Суда Российской Федерации по делу о конституционном контроле, указанному в части 3 статьи 17 ЖК РФ». . По жалобе гражданина П. Е. Бахирева суд постановил, что аренда на срок более одних суток считается краткосрочной арендой, но никак не гостиничным бизнесом.
Однако там, где пролегает тонкая грань, сложно понять, действительно ли владелец квартиры сдал недвижимость в аренду или создал мини-отель.
Разграничение между разрешенной краткосрочной арендой и запрещенными гостиничными услугами проводится в каждом случае отдельно, но универсальных правил и критериев для этого не существует, — говорит Юрий Александров.
Если квартира действительно используется как мини-отель и создает большой дискомфорт для соседей, например, создает постоянный шум в ночное время из-за позднего заселения, управляющая компания настаивает на запрете использования такой квартиры. В принципе, правило соблюдено.
Согласие соседей, арендующих квартиру
Дарья Петрова, кандидат юридических наук, эксперт по правовому сопровождению корпоративных клиентов, рассказала Newia.ru, что 23 марта 2024 года президент РФ подписал закон о внесении изменений в Федеральный жилищный кодекс РФ. Все больше квартир и других жилых помещений можно будет сдавать в краткосрочную аренду. При этом арендатор должен гарантировать классность, чистоту и тишину в своем жилище на стороне арендатора.
Строго говоря, эти поправки к закону не привносят ничего нового, они ничего не меняют. Раньше можно было снять квартиру посуточно. При этом владелец квартиры, как и раньше, отвечал перед соседями за поведение своих жильцов. В итоге эти поправки к закону вызваны и зависят от общественных ожиданий и не направлены на устранение пробелов в законодательстве», — оценивает поправки Дарья Петрова.
До принятия этих поправок между собственниками квартир, сдающими их в краткосрочную аренду, и их соседями, которые жаловались на постоянно меняющихся жильцов, шум и беспорядки, действительно всегда было много разногласий. И в подавляющем большинстве случаев эти разногласия передавались в суд. В результате суды принимали решение о запрете сдачи квартир в аренду, так как было установлено, что права и интересы соседей были фактически ущемлены.
Теперь такие права соседей на обращение в суд за защитой нарушенных прав прямо предусмотрены законом, и подозрение с этого места должно быть снято навсегда.
В то же время допустимость посуточной аренды квартир поднимает гораздо более важные для практики вопросы. Поэтому Жилищный кодекс запрещает гостиницы в жилых районах.
И здесь возникает проблема, для которой нет однозначного решения ни в законодательстве, ни на практике. Как определить, когда владелец просто недоброжелательно относится к квартире, сдаваемой посуточно, а такое поведение уже является гостиничной деятельностью? Это важно, поскольку к гостиничной деятельности предъявляются дополнительные требования (санитарные, противопожарные и т. д.), и их несоблюдение может привести к штрафам для владельца квартиры.
Как правильно арендовать дом местного совета
Каждый владелец квартиры, желая заработать денег, начинает искать ответ на вопрос: как сдать квартиру? Однако арендовать можно не только принадлежащую вам недвижимость, но и муниципальные власти города. Эти два процесса сильно отличаются друг от друга. Если вы владеете квартирой или домом, вам необходимо заключить договор аренды с арендатором. Если же вы владеете муниципальной собственностью, вы являетесь тем же арендатором и, следовательно, можете сдавать только муниципальное жилье.
Процесс сдачи в аренду муниципального жилья
Процесс сдачи в аренду муниципального жилья подробно описан в статье 76, раздел 76 Закона о ЖКХ РФ. Он предполагает сбор документов и получение согласия собственника от органа местного самоуправления — агентства недвижимости в том районе, где находится квартира или комната. Итак, если вам необходимо снять жилье у органа местного самоуправления, что рекомендуется сделать?
Муниципальное жилье можно арендовать на короткий или длительный срок. Сроки указываются в договоре аренды. Если срок не определен, по умолчанию он составляет один год. Договор аренды может быть продлен на более поздний срок. Кроме того, желательно оговорить договоренность об инспекционных визитах.
Возможные риски при аренде городского жилья
Обратите внимание, что при аренде городского жилья вы сталкиваетесь с рядом потенциальных рисков. Прежде всего, вы являетесь не арендатором, а лицом, отвечающим за имущество перед государством, если вам придется столкнуться с социальным бедствием, например, если сосед затопит его.
Кроме того, если источником этих бедствий являются ваши жильцы, ответственность за выплату возлагается на вас, если не доказано, что жильцы сами обязаны оплачивать убытки. Заранее продумайте все возможные неприятные ситуации и обязательно пропишите их в договоре.
Почему не стоит обходить стороной менеджмент и снимать квартиру
Многие из вас считают, что вам не нужно связываться с государственными чиновниками, и, возможно, надеются, что они мало что узнают о вашей деятельности. Помните об административной ответственности — вас могут обязать заплатить штраф в размере от 2 до 4 000 рублей. Также ожидайте санкций со стороны налоговых инспекций. Это вынуждает вас платить штрафы не только за подоходный налог, но и за его неуплату.