Во-первых, необходимо «правильно» разделить объект. Что вы подразумеваете под словом «правильно», спросите вы? Мой объект, моя собственность, я разделяю его по своему усмотрению. Опять же, учитывается только желание владельца, так как все было так до существования земельного кадастра несуществующих пространств, а назначение недвижимости состоит из пространств на разных этажах здания. На разных концах этажа здания. Теперь существуют строгие правила, согласно которым объект земельного кадастра может быть ограничен полом, крышей, стенами и конструкцией здания. Проще говоря, вы вошли в дверь объекта и должны иметь возможность попасть в комнату внутри этого объекта, не выходя из него. Если вы не вошли в помещение внутри объекта, это означает, что оно является самостоятельным кадастровым объектом. Следовательно, это первый этап нашей работы — контроль возможности разделения объектов в соответствии с пожеланиями собственника и, если эти пожелания не могут быть реализованы, исправление их с минимальными потерями.
Второй этап работы над объектом недвижимости, выставленным на продажу, — изготовление технического плана. Конечно, этим занимается земельный инженер, но наша обязанность — контролировать точность технического плана и вносить в него изменения в соответствии с требованиями земельного кадастра. Мы постоянно отслеживаем все изменения в деятельности Земельного кадастра и все изменения кадастровых правил, чтобы предложить нашим клиентам наиболее выгодные условия работы.
Третий этап работ — подземная часть объекта. Для государственной регистрации перехода права собственности на часть объекта необходимо продать участок, чтобы сделать его самодостаточным. Таким образом, кадастровые органы снимают с учета прежний объект недвижимости и осуществляют подземную часть вновь образованного объекта. Мы все, вместе с клиентом, формируем из объектов, принадлежащих ему… В связи с возникшими трудностями необходимо запрашивать информацию из технических журналов, сопровождающих работы на данном этапе. Наши специалисты прилагают все усилия, чтобы свести эти запросы к минимуму. Мы находим всю необходимую информацию для BT и отправляем дополнительные сведения в земельный кадастр только для того, чтобы ускорить процесс приземления части объекта. …
Четвертый и последний этап — это государственная регистрация перехода права собственности на часть объекта, принадлежащую владельцу сразу. Этот этап включает в себя окончание срока действия права собственности на весь объект, государственную регистрацию права собственности на вновь созданный объект недвижимости (как продажи, так и отдыха), а также цель всех вышеперечисленных действий — продажу объекта недвижимости.
Наши специалисты накопили значительный опыт в сфере распределения недвижимости и продажи части имущества собственника и с удовольствием применят все свои знания и навыки для реализации поставленной работы. Продать часть принадлежащего вам имущества.
Законодательная поддержка инициатив
18 июня 2002 года вышло постановление Правительства Москвы. 457-пп «О размещении объектов социального и общественного назначения на первых этажах строящихся зданий». Цель постановления — повышение комфортности проживания и развитие социально-бытовых объектов. В связи с этим строители изменили типовой проект жилых домов и увеличили площадь несуществующих зданий. Жители все чаще видят в своих домах мини-маркеты, интернет-провайдеров, пункты выдачи электронных магазинов и другие коммерческие организации. Разумеется, это быстро и удобно, а потому востребовано населением. Внезапно отпадает необходимость бежать в ближайший магазин, если закончилась соль.
Экономит ли рынок деньги?
Первые два варианта инвестиций предполагают долгосрочный доход от владения недвижимостью, второй — быструю прибыль.
Что влияет на стоимость недвижимости и цену аренды?
Например, если объект расположен во дворе жилого комплекса, цена аренды будет ниже, так как он рассчитан на посещение только жителями дома.
Стоит учитывать и инфраструктуру. Наличие поблизости других ЖК, станции метро или планов по ее строительству — все это может увеличить будущую выручку.
Какие районы пользуются спросом?
Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах часто располагаются аптеки, ателье, продуктовые и алкогольные магазины, кафе, пекарни, институты эстетики и магазины небольших образовательных учреждений (центры развития детей, школы иностранных языков). При покупке недвижимости инвесторы должны учитывать, какой бизнес будет арендовать помещение.
Что влияет на выбор недвижимости?
Расположение жилого комплекса, количество жильцов. Сам ЖК, а также его окрестности — это потенциальные клиенты. Если рядом есть транспортный узел, станция метро, это также сыграет свою роль в оценке клиентских потоков.
2 Расположение объектов в жилых комплексах. Предпочтения жильцов зависят от специфики предлагаемых услуг. Для торговых сетей — аптек, продуктовых магазинов, эстетических институтов — их расположение особенно важно. Торговые площади рядом с входом или главной улицей привлекают больше всего посетителей. Таким образом, помещение узнаваемо всеми жителями. Другой пример: службы дистрибуции могут выбрать офисные помещения в пределах поселка. Внешний трафик такого бизнеса менее важен, чем его восприятие жителями.
3 Положения. Многие производители проектируют свои первые этажи таким образом, чтобы обеспечить помещения для широкого круга арендаторов. Нежилые помещения можно разделить на два основных типа
Помещения считаются нежилыми и их сложнее сдавать в аренду, так как потенциальный круг арендаторов гораздо меньше. Тем не менее, в таких объектах требуются образовательные учреждения.
Многочисленные несущие стены и дополнительные перегородки также негативно влияют на ликвидность, так как требуются дополнительные инвестиции для ремонта и переезда.
4 Размер помещения. Очень маленькие или очень большие помещения не подходят большинству потенциальных арендаторов. Оптимальный размер — 60-90 кв. м.
5 Рекламные возможности. Если панорамные окна или входы находятся на улице или напротив пешеходов, это также привлечет трафик.
Когда и как искать арендаторов?
Предпочтительным сценарием является продажа и покупка специализированной недвижимости с расчетом на работу с конкретным бизнесом. В этом случае рынок согласовывается с владельцем бизнеса. Такая форма взаимовыгодна, особенно если местоположение будущего ЖК благоприятно.
Если арендаторов не удается найти заранее, целесообразно начать поиск жилья. Компании, в принципе, готовы подписать предварительный договор аренды и предоставить необходимую площадь.
Существует четыре основных способа поиска арендаторов
1. разместить объявления в Интернете и на профессиональных сайтах. Для этого достаточно определить параметры помещения, приложить планировку и фотографии.
2. предложить активное сотрудничество бизнесу. Это более кропотливый метод поиска. Необходимо собрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и сразу же сделать торговое предложение.
3 Разместите сообщение об аренде: отправьте рекламу в профиле или повесьте баннер в окне помещения.
4 Обратитесь в бюро недвижимости.
Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах жилых домов демонстрирует свою стабильность. Это благоприятно не только для бизнеса, но и для жителей. Они могут быстро и близко к дому получить необходимые им товары и услуги. Однако инвесторам необходимо детально изучить район и инфраструктуру, прежде чем давать согласие. Это поможет им оценить возможности и окупаемость выбранного ЖК.
Пять шагов перед покупкой коммерческой недвижимости: подробная инструкция
Приобретение участка, помещения или здания для ведения бизнеса может стать сложной задачей даже для опытных менеджеров и юристов, но вы можете себя обезопасить. Независимо от назначения недвижимости (например, офис, бизнес-центр, склад, общепит, автосалон, эстетическая лаборатория и т. д.), существуют общие шаги, которые помогут максимально снизить риски покупателя.
Шаг 1: Запросите выписку из ЕГРН. Удостоверьтесь в праве собственности на объект и предоставьте информацию о его основной функции, подземной стоимости и т. д.
Особое внимание следует уделить разделу «Права и ограничения парикмахера». Так, убедитесь, что объект не сдан в аренду и что на нем нет других обременений (например, залогов, арестов, представлений, рабства и т. д.).
Если собственником объекта купли-продажи или здания является юридическое лицо, содержание выписки из ЕГРН будет максимально полным. Однако если недвижимость принадлежит физическому лицу, то в выписках не указано его полное наименование (статья 62 п. 6. 1 ч. 7. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной недвижимости» 218-ФЗ № 218-фз), т.е. право собственности не может быть подтверждено. В этом случае сделку можно оформить через нотариуса (который получает выписку из ЕГРН с указанием имени собственника по закону) или попросить собственника «санкционировать» регистрацию в реестре. Персональные данные в переходах не указываются.
Если продавец предоставил свежую выписку из ЕГРН, рекомендуется проверить ее достоверность с помощью нового сервиса на сайте Росреестра. Для этого достаточно навести камеру на QR-код в правом верхнем углу выписки. После этого пользователь автоматически перенаправляется в нужный раздел сайта Росреестра для проверки подлинности документа.
Шаг 2. Проверьте правоспособность продавца и полномочия его представителя (если продавец — юридическое лицо).
Проверить, что компания больше не существует, можно через Единый государственный реестр юридических лиц. На сайте Налоговой службы РФ есть бесплатный сервис, позволяющий сразу получить электронное коммерческое предложение. Поэтому покупателям рекомендуется заказывать проход как минимум дважды, после выбора наиболее подходящего пункта и непосредственного подписания договора.
В этом же документе указывается, кто может действовать от имени компании без доверенности и не находится ли юридическое лицо в процессе банкротства. Кстати, настоятельно рекомендуется изучить бухгалтерскую отчетность учреждения, также информацию, раскрываемую Федеральной налоговой службой России. Можно изучить бухгалтерские балансы, состояние финансовых результатов, состояние изменений в капитале и движение денежных средств. В то же время стоит проверить, есть ли у контрагентов налоговые обязательства.
Это важно, потому что позволяет потому что позволяет понять, движется ли компания к банкротству. Если производство по делу о банкротстве все же начато, сделки по продаже имущества могут быть оспорены как сомнительные или привилегированные (статьи 61.2-61.3 Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 года «О несостоятельности (банкротстве)»).
При этом нет необходимости изучать материалы арбитражного дела, в котором также содержатся данные о процедуре банкротства.
Наконец, если дилер действует от имени продавца, проверяется также действительность доверенности. На сайте Федеральной торговой палаты или путем сканирования QR-кода самой доверенности, неизбежно через специальный сервис. Также стоит внимательно изучить срок действия полномочий доверенного лица и объем полномочий представителя.
Если сделку совершает руководитель компании, потребуется его паспорт и решение о назначении (протокол общего собрания).
Шаг 3. Убедитесь, что соблюдены нормы уставного права.
Так, если сделка является существенной, она должна быть одобрена общим собранием или иным органом (советом директоров, правлением). Существует два критерия, по которым сделка может быть признана существенной.
В любом случае целесообразно требовать от продавца подтверждения в справке, что сделка не является существенной.
Кроме того, требуется одобрение сделок с заинтересованностью. Это такие сделки, в совершении которых имеется личная заинтересованность лица, входящего в состав исполнительного органа, лица, осуществляющего контроль, или его родительского родственника (статья 45 Федерального закона от 8 февраля 1998 года «Об обществах с ограниченной ответственностью», статья 81 Федерального закона №. Наличие заинтересованности покупателя в объекте недвижимости Определить это крайне сложно. Поэтому рекомендуется перед любой значительной сделкой, независимо от наличия или отсутствия фактической заинтересованности, принять решение об одобрении сделки (выданное органом, уполномоченным уставом).
Шаг 4: Проверьте, есть ли разногласия в отношениях с имуществом.
Этот шаг предполагает обращение к материалам арбитражного дела и проверку того, не находится ли объект в центре конфликта. Например, если бывший руководитель продал объект без согласия учредителя, учредитель хочет вернуть его себе, а новый владелец — убрать объект. Об этом свидетельствует список арбитражных дел, который появляется в результатах поиска по контрагенту НДС.
Некоторая информация может быть предоставлена и экспортирована из ЕГРН. Понятно, является ли объект недвижимости предметом судебного спора, оспариваются ли зарегистрированные права, можно ли провести сделку через представителя или иным способом.
Если это новый товар, следует также проверить наличие лицензии.
Также стоит проверить, нет ли у продавца долгов по оплате счетов ЖКХ, капитального ремонта, разногласий с поставщиками ресурсов, вывоза мусора и отходов и т. д.
Шаг 5. Выберите форму расчетов.
Наиболее надежной формой расчетов при покупке коммерческой недвижимости является получение кредита. Форма его использования очень проста.
Покупатель открывает незначительный кредит и зачисляет всю сумму по договору на банковский счет. Это можно сделать непосредственно в офисе. Или же, если банк предлагает такую услугу в электронном виде или через мобильное приложение (например, такая возможность есть у Сбербанка). Чтобы открыть кредит Insignia, необходимо предоставить договор-план или предварительный договор. В этих документах должны быть прописаны условия расчетов через реквизиты продавца. Если продавцов много, вам придется открыть много записей — отдельно для каждого продавца. Рекомендуемые формулировки договора можно найти на сайте банка. Обычно крупные банки приводят их в качестве примера. Пример — Сбербанк в разделе «Документы».
После регистрации права собственности продавец представляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности — как правило, выписку из единого государственного регистрационного реестра. Если покупатель является частным лицом (т.е. его имя запрещено в переходах), это еще можно понять. Например, банк может запросить выписку из единого государственного реестра, независимого от Росреестра, и получить все данные о новом владельце.
Кстати, еще одним преимуществом кредитования кредитов является возможность определить, какую документацию должен предоставить продавец, чтобы получить деньги в рамках кредитования кредитов. Например, это может быть лицензия на строительство, страховой полис, договор с банком, если недвижимость заложена, и т.д. Покупателям необходимо как можно более подробно определить требования документа, на основании которого они должны заявить о своей зависимости. Уточните название документа, его содержание, срок действия и имя выдавшего его органа.
Разумеется, следует выбрать крупный, надежный банк (например, Сбербанк). В этом случае риск отзыва авторизации до уведомления о незначительных кредитах сводится к минимуму. Мы можем проконсультировать и помочь вам на всех этапах сделки. Более того, урегулирование вопроса, связанного с незначительным кредитом, может быть проведено буквально за один день, даже если стороны находятся в разных городах.